47 odgovorov v temi

[andrej777]

Vprašanje za kakšnega nepremičninskega strokovnjaka. Napisal bom informacije, ki sem jih pridobil potem pa dobrodošli vsi popravki in nasveti.

Zanimal sem se za nakup nepozidane zazidljive parcele. 5000m^2 travnika sredi vasi so občinarji pred kratkim spremenili v zazidljivo parcelo. Starejša gospa, ki je lastnica in živi drugje seveda za to sploh ni vedela, ko pa je dobila informativni izračun davka jo je vrglo na rit in se je odločila za prodajo. Čeprav je parcela v naklonu, je del popolnoma neuporaben za gradnjo, na njej stoji ekološki otoček, avtobusna postaja, kakšni dve javni razsvetljavi (in še kaj kar parceli znižuje vrednost) je le ta ocenjena na dobrih 70.000€

Za nakup sva se že praktično dogovorila in to za cca 20-25% cene po GURSU plus, da jaz prevzamem vse stroške (računal sem na kakšnega jurja). Potem pa se je začelo zbiranje vsega potrebnega. Na srečo so me kar kmalu opozorili, da bo brez cenitve davek pri prodaji kar visok tako, da sem plačal še 250€ za sodnega izvedenca, ki je parcelo ocenil na podobno vrednost kot sem bil jaz pripravljen plačati za njo.

Nato pa se me opozorili že na davek na kapitalski dobiček. Na občini sem dobil podatek, da je bila parcela manj kot dve leti nazaj spremenjena iz 90% kmetijske, 10% zazidljive v 100% zazidljivo parcelo. In potem so se začeli klici na GURS in DURS. Kot je že v navadi v naši državi noben nič ne ve in ne zna nič pomagati sem pa zvedel sledeče:

- 25% davka če je manj kot leto od spremembe, 15% od 1 do 3 let, 5% od 3 do 10 let.
- CENITEV SODNEGA IZVEDENCA SE PRI TEM DAVKU NE UPOŠTEVA (upošteva se razliko med GURS ceno ob prodaji in oceno vrednosti pred spreembo, uradne cenitve takrat sploš še ni bilo in se dela individualno. Res ali ni res?) Zanimivo da za pred spremembo ko ni bilo uradnih cenitev znajo oceniti vrednost za trenutno stanje pa upoštevajo le GURS in jih nič drugega ne briga.
- INFORMATIVNEGA IZRAČUNA NI MOGOČE DOBITI - nepremičnino moraš kupiti, prodajalec izpolni obrazec in ga pošlje na DURS, oni dobijo trenutno vrednost parcele, datum kdaj je bila spremenjena namembnost in vrednost pred spremembo. Nato izdajo odločbo o plačilu. Kot rečeno cenitev ne upoštevajo, pritožbe ne vem če so možne, praktično lahko le odstopiš od prodaje in spet "pušneš" vse stroške če je davek prevelik.

Kot rečeno je cena po GURSU vsaj 4x pretirana. Tudi jasno mi ni od kje taka cena ker so v okolici druge zazidljive parcele ocenjene od 2-3€ na kvadratni meter. Zraven parcele stojijo 2-3 hiše zgrajene v zadnjih 10 letih in so par 1000 kvadratov velike parcele skupaj s hišami ocenjene na 80-110.000€

Po grobi oceni je razlika v vrednosti po GURSU pred in po spremembi cca 60.000€ in bi trenutno plačal 9.000€ davka. Tega sigurno ne bom plačal, tudi nisem tako zagrižen ali se mi tako ne mudi. Ali počakati, da davek pade iz 15% na 5% (takoj privarčujem cca 6.000€ kar je veliko denarja) ali je možnost kako znižati vrednost parcele ali davka?

Možno je znižati vrednost nepremičnine kot je hiša ali stanovanje, ni pa baje možno znižati same vrednosti parcele ker se računa po nekih faktorji. Kdo je v tej državi nor in kaj lahko storim?

lp Andrej

[Mrcina]

Zadeva je zakomplicirana :-) Vrednost je najverjetneje tako visoka, ker je občina to označila kot gradbeno parcelo. Pazi, ne govorim o zazidljivosti, ampak o dejanski rabi, ki tako ni kmetijska, ampak gradbena. Ker imaš lahko zazidljive parcele, ki so po dejanski rabi kmetijske in kot take tudi obdavčene.

Davek zaradi spremembe namembnosti (t.i. Jankovićev davek ) je tak, kot si napisal. Ne pozabi, da je načeloma zavezanec prodajalec (in ne ti kot kupec), prodajalec tudi ne more pogodbeno tega prenesti na kupca. Razen seveda, če sta se vidva zmenila, da boš kril tudi ta del.

Glede cenitev in upoštevanja le teh ti težko rečem iz glave. Teoretično bi morala (vsaj za sedanjo vrednost) cenitev zadostovati, žal pa je v naši državi vse preveč odvisno od samovoljnosti DURS-a (oziroma po novem FURS-a) in pa dobre volje referentov.

Lahko mi pošlješ kak podatek več na PM (parc. št., k.o., katera občina je to) pa ti bolj preverim...

LP

[Rottie]

....

- 25% davka če je manj kot leto od spremembe, 15% od 1 do 3 let, 5% od 3 do 10 let.
..

Kaj šteje pod spremembo? Le sprememba lastnika ali vsaka sprememba na parceli (recimo tudi delitev ali razmejitev parcele med istimi lastniki in vpis tega v zemljiško knjigo)?

Urejal Rottie, 03.03.2015, 09:45.

[Mrcina]

Kaj šteje pod spremembo? Le sprememba lastnika ali vsaka sprememba na parceli (recimo tudi delitev ali razmejitev parcele med istimi lastniki in vpis tega v zemljiško knjigo)?

Od spremembe namembnosti. če torej občina tvojo parcelo spremeni iz kmetijske v zazidljivo in se ji s tem desetkratno poveča vrednost...

Ob prodaji si (lahko) zavezanec za tri davščine:
- davek na promet nepremičnin v višini 2% od pogodbene cene. Zavezanec načeloma prodajalec, stranki se lahko dogovorita drugače.
- kapitalski dobiček, če je prodajalec lastnik manj kot 20 let. Prvih pet let je davek 25% od razlike med nabavno in prodajno vrednostjo, potem pada na pet let, najprej na 15%, potem na 10% in na koncu na 5%. Velja za nepremičnine, ki si jih kupil po 2001. Tukaj je potrebno biti pazljiv, ker se na ZK izpisku vidijo spremembe, ki jih omenjaš (parcelacija). Torej, če si denimo parcelo kupil leta 2003, lani pa si jo razparceliral, bo na ZK izpisku pisalo "datum zadnje spremembe xx.xx.2014. Posledično ti bo DURS gladko zaračunal 25%, čeprav bi ti moral 10%
- kapitalski dobiček zaradi spremembe namembnosti, to pa je vezano na to, kar sem ti zgoraj napisal in kar Andrej sprašuje.

Če si torej parcelo kupil lani in ti je vmes že občina spremenila zazidljivost, boš plačal 50% davka na razliko med nabavno in nakupno vrednostjo .

Seveda so tukaj še razne izjeme in oprostitve, zmanjšanja davčne osnove itd..., ampak to je čisto preveč za ta prispevek...

LP Nejc

Urejal Mrcina, 03.03.2015, 11:22.

[Veljo]

...
Zanimal sem se za nakup nepozidane zazidljive parcele. 5000m^2 travnika sredi vasi so občinarji pred kratkim spremenili v zazidljivo parcelo. Starejša gospa, ki je lastnica in živi drugje seveda za to sploh ni vedela, ko pa je dobila informativni izračun davka jo je vrglo na rit in se je odločila za prodajo.
lp Andrej

Tole me je pa presenetilo zdejle...sem šel čekirat in videl da občina sama lahko spreminja namembnost privat zemljišča brez kakršnekoli vednosti lastnika , sploh ne rabijo nič obveščati...da mora lastnik zemljišča ob razgrnitvi OPNja sam pogledat kaj so se občinarji pač takrat spomnili in če imaš pripombo takrat oddaš pripombe. To pa je en .

[andrej777]

@Veljo, res je. Občina javno predstavi OPN in tvoja dolžnost je da greš pogledat kaj predlagajo in se na to pritožiti. Če se ne, gre parcela v zazidljivo in potem rabiš vsaj 5 do 10 let do naslednjega urejanja OPN-ja da parcelo spraviš nazaj v kmetijsko.

Davek zaradi spremembe namembnosti (t.i. Jankovićev davek ) je tak, kot si napisal. Ne pozabi, da je načeloma zavezanec prodajalec (in ne ti kot kupec), prodajalec tudi ne more pogodbeno tega prenesti na kupca. Razen seveda, če sta se vidva zmenila, da boš kril tudi ta del.

Tak je bil dogovor. Tudi lastnica ni tako neumna da bi prodala parcelo za 15.000€ in potem plačala 9.000€ davka

Seveda so tukaj še razne izjeme in oprostitve, zmanjšanja davčne osnove itd..., ampak to je čisto preveč za ta prispevek...

To je točno to kar me zanima Sam sem preklical GURS in DURS tako v Brežicah kot v Ljubljani. Če sem prav zastopil sem dobil na telefon tudi gospo, ki dela izračune za davek. In ta mi je rekla, da informativnega izračuna ni mogoče narediti. Ko pa dobi v roke pogodbo z istimi podatki kot bi jih lahko tudi jaz povedal pa naenkrat kar zna vse zračunat Javna uprava, kaj naj rečem, Kako bi zgledalo da mene nekdo kliče koliko stane nek prevoz in rečem nimam pojma, gremo na izlet pa bomo pol vidl

Tudi 10x sem vsakega vprašal če je možno zbijati višino davka in če veljajo cenitve pa je bil odgovor vedno ne in da se upošteva vrednost po GURS-u.

[Vinci]

Pošlji ji osnutek pogodbe in naj naredi informativni izračun na podlagi osnutka pogodbe ali pa skleni predpogodbo. Seveda tega ni dolžna storiti, ampak jo boš že šarmiral, da ti naredi informativni izračun.

[andrej777]

Izračun dela DURS (oziroma sedaj FURS), podatke o nepremičnini dobi od GURS, podlaga za izračun je pa original zahtevek in podpisana original notarska pogodba. To je drugače že pol leta, leto stara zadeva ki me je sedaj spet začela malo žgačkat. Bom spet malo preklical vse telefonske, da vidim če je kaj novega. Na upravni enoti sem že zvedel nekaj novega. Oni vsake 2-3 mesece pošiljajo GURSU podatke o nepremičninah s katerimi se da tudi vplivati na ceno. Grem jutri dol pa odnesem zraven še cenitev pa da vidimo kaj se da urediti.

[Nixxon]

Tole zadnje pa ne vem če bo držalo. Katere podatke pa upravna enota posreduje?

[andrej777]

Občinski urbanist mi je rekel, da so v zadnjem letu ali dveh znižali vrednost kar nekaj parcel na podlagi naklona, daljnovodov ali vodovodov, ki gredo čez parcelo in podobno. Mislim pa da samo za parcele in ne nepremičnine tako da sem se zgoraj malo narobe izrazil. Grem danes na upravno enoto pa bom videl kaj in kako.

Urejal andrej777, 04.03.2015, 07:39.

[veloce]

Čudi me da DURS ne upošteva cenitve. Meni so jo upoštevali, ko sem prodal parcelo.

[andrej777]

Pri davku na promet z nepremičninami (2%) ja. Pri davku na kapitalski dobiček po mojih informacijah ne

[Veljo]

Mogoče boljše da ves trud in živce vložiš v iskanje in nakup druge parcele. Tule imaš že konkretne zaplete pa še do pravih težav prišel nisi.
Kot sem te v prvem postu razumel želiš štartati z gradnjo iz nule, se pravi je vseeno kje vzameš parcelo...tudi 5000m2 zemlje za vzdrževati ni malo, sploh ker predvidevam da ni čisto raven teren .

[hvilu]

Eh, ne mu take trosit. En kmečki fant bo pa ja u luftu pokosil 50 a zemlje:)

[andrej777]

Eh, ne mu take trosit. En kmečki fant bo pa ja u luftu pokosil 50 a zemlje:)

Službo imam doma in bo z nekaj sreče tako tudi ostalo in mi ni ravno do selitve nekam daleč stran. Parcela je ravno prav od doma in službe da nisi v službi doma (2-3 km), žena ima 25km oziroma 25min do službe, del parcele, ki je primeren za gradnjo je na hribčku in lepo obrnjen na jug.

Glede na ponudbo zadnjih treh let je to še najboljše kar se prodaja v krogu 5-10km. So mi kakšne dve lokaciji bolj zanimivi a kaj ko je vse zapuščeno lastniki pa vseeno nočejo nič prodati. Pač stari ljudje, ki šparajo parcele za otroke, ki so že 10-20 let od doma

Mogoče malo truda pri nakupu je pa drugače parcela dobra. Ni vodovoda ali elektrike čez parcelo, ni kulturne dediščine in omejitev, majhne omejitve pri gradnji hiše (v vaseh radi težijo z oblikami in dimenzijami hiš), pa še cena primerna. In 5000 kvadratov na vasi ni preveč za vzdrževat ampak ravno dovolj

Sem pa danes zvedel kup novih stvari. Kot da bi se v 7 mesecih vse v tej državi spremenilo. Finta v različni vrednosti na prvi pogled istih zazidljivih parcel je koda namenske rabe. Imamo dve kategoriji:

- 10131 površine podeželjskega naselja - zemljišče za gradnjo stavb
- 10130 površine podeželjskega naselja

Dejansko so obe parceli zazidljivi le, da je druga vodena kot neprimerna za gradnjo in je njena vrednost mnogo nižja.

Zadeva je zakomplicirana :-) Vrednost je najverjetneje tako visoka, ker je občina to označila kot gradbeno parcelo. Pazi, ne govorim o zazidljivosti, ampak o dejanski rabi, ki tako ni kmetijska, ampak gradbena. Ker imaš lahko zazidljive parcele, ki so po dejanski rabi kmetijske in kot take tudi obdavčene.

Nekaj takega le, da parcela je po dejanski rabi označena kot kmetijska, le koda namenske rabe je 10131 kar pomeni visoko ceno.

Občina naj bi v roku par mesecev poslala na GURS redne spremembe in pripombe kjer bo 3000 kvadratov od omenjene parcele označila kot neprimerne za gradnjo. Glede na vse naj bi cena padla vsaj za 20-30.000€. GURS pravi, da taka sprememba ne rabi nobenega usklajevanja ali dovoljenja ker je popolnoma v pristojnosti občine in oni le tehnično sprejmejo in vnesejo podatke. To pomeni da je sprememba vrednosti takojšnja

Ko se spremeni vrednost in ko vidim kakšna bo gremo pa naprej.

[Mrcina]

Sem pa danes zvedel kup novih stvari. Kot da bi se v 7 mesecih vse v tej državi spremenilo. Finta v različni vrednosti na prvi pogled istih zazidljivih parcel je koda namenske rabe. Imamo dve kategoriji:

- 10131 površine podeželjskega naselja - zemljišče za gradnjo stavb
- 10130 površine podeželjskega naselja

Dejansko so obe parceli zazidljivi le, da je druga vodena kot neprimerna za gradnjo in je njena vrednost mnogo nižja.



Nekaj takega le, da parcela je po dejanski rabi označena kot kmetijska, le koda namenske rabe je 10131 kar pomeni visoko ceno.

Občina naj bi v roku par mesecev poslala na GURS redne spremembe in pripombe kjer bo 3000 kvadratov od omenjene parcele označila kot neprimerne za gradnjo. Glede na vse naj bi cena padla vsaj za 20-30.000€. GURS pravi, da taka sprememba ne rabi nobenega usklajevanja ali dovoljenja ker je popolnoma v pristojnosti občine in oni le tehnično sprejmejo in vnesejo podatke. To pomeni da je sprememba vrednosti takojšnja

Ko se spremeni vrednost in ko vidim kakšna bo gremo pa naprej.

To je to, kar sem ti govoril

Jaz bi šel na občino in jih prepričal, naj pošljejo podatke čimprej... Katera občina je to, mogoče ti lahko pomagam?

LP Nejc

[andrej777]

Občina čaka najnovejše podatke od katastra in ko jih dobi doda svoje podatke in pošlje naprej. Sicer pa nič ne gori voda in bom mogoče vseeno počakal da se steče tudi 3 letni rok in davek pade iz 15% na 5%. (to se zgodi čez slabo leto) Dva jurja pa dva jurja. Denarja na kupu itk ni veliko in tudi če gradnjo začnem pol leta leto pozneje za vselitev to ne predstavlja veliki razlike ker bo pač večji kupček in se lahko dela malo hitreje.

Poročam ko bom videl koliko se bo vrednost spremenila. Potem se bom tudi lažje odločil.

[andrej777]

No, cena je s ponovnim vrednotenjem nepremičnine, ki se je zgodila ta teden že padla za dobrih 10% Naslednji teden malo pokličem na občino kdaj gredo naprej na GURS osveženi podatki o namenski rabi. Sem optimističen, da zna cena pasti še za cca 40% (več kot pol parcele se spremeni v neprimerno za gradjo) in bomo na polovici začetne cene

[Rottie]

Samo, da ti ne bo kdo speljal parcelo, če boš predolgo čakal...

[andrej777]

Tudi nisem tako čustveno navezan na njo. Pač je trenutno najboljša opcija. Se pa prodaja že okoli dve leti pa lastnik je "obljubil" da sem jaz prvi kupec. Če njegova beseda kaj velja pa ne vem dokler se ne pojavi drug kupec.