Skoči na vsebino

 

Prodaja stanovanja - DDV?

- - - - -

  • Prijavi se za objavo odgovora
14 odgovorov v temi
bmw_nokia
bmw_nokia

    BMW fanatik

  • Uporabnik
  • Sporočil: 429
  • Lokacija: .

#1

Pozdravljeni,

zanima me kako je s plačilom davka pri prodaji stanovanja, katerega lastnik sem trenutno cca. 3 leta (trenutno je v stanovanju najemnik). Vem, da je potrebno plačati 25% davka med nakupno in prodajno vrednostnjo:

- kaj pa v primeru, da sem poceni kupil stanovanje in potem še ogromno vložil, saj je bilo celotno stanovanje renovirano (a je možno ta znesek upoštevati?)
- baje se da izogniti plačilu 25% davka pri prodaji, če imaš tam prijavljeno STALNO prebivališče - se pravi, če imaš na tem istem naslovu prijavljeno stalno prebivališče VSAJ 3 leta, plačaš samo 2% davka ob prodaji - ali to drži?

 

Še razlaga iz zakona:

Oprostitev dohodnine od dobička iz kapitala
Če posameznik prodaja stanovanje ali stanovanjsko hišo (ki ima največ dve stanovanji, s pripadajočim zemljiščem), kjer je imel stalno prebivališče in ga je imel v lasti ter je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred prodajo, je zavezanec samo za davek na promet nepremičnin (2 % davek), ne pa tudi za dohodnino od dobička iz kapitala.

- Ok, se pravi kjer imam stanovanje si moram urediti stalno prebivališče (kar pomeni, da lahko položnice prihajajo na drug naslov)?
- kdo oz. kako ugotavljajo, če sem dejansko živel v tem stanovanju (verjetno bodo preverili ali je bila sklenjena kakša najemna pogodba na ta isti naslov?)

Se pravi je edina rešitev prepis stalnega prebivališča na naslov, kjer je stanovanje in v primeru, da imam najemnika v stanovanju (da nimava uradno sklenjen pogodbe)?


Hvala in lp!


Prikaži več možnosti


LEO37
LEO37

    BMW fanatik

  • Uporabnik
  • Sporočil: 18 514
  • Lokacija: Niti ne v pudgurju in tudi ne v Beli krajini... hmm
  • Avtomobil: E39T, R19c, E36c, E36g...

#2

Kje si ti našel DDV? govora je o obdavčitvi dobička od kapitala, kakor si tudi sam zapisal v postu.


Kako ugotavljajo, ali tam dejansko živiš, ti žal ne znam povedati... po mojem pa moraš tja dobivati vsaj osnovne položnice (elektro, komunala...), poleg tega, da imaš tam stalno prebivališče.

Upam, da ti bo kdo znal iz prve roke odgovoriti.


Objavljena slika
23+ Jahre Freude am fahren: E30 316i (1988), E34 518i (1991), E46 320dT (2003), E39 525dT (2001), E39 525dTA (2004)
Prikaži več možnosti


ilegalec
ilegalec

    Novinec

  • Uporabnik
  • Sporočil: 112
  • Lokacija: Lj-Medvode

#3

Preverijo čisto preprosto, oziroma moraš že sam prinesti potrdilo iz upravne enote, od kdaj si prijavljen na tem naslovu. Položnice pa nimajo nobene veze kam prihajajo. Je pa tko, da ko spremeniš stalni naslov, ga moraš tudi v v vseh dokumentih.

 

Znesek investicij se seveda lahko upošteva, ampak LE v primeru, če so računi naslovljeni točno na tvoje ime in da je iz računov možno razbrati, da so bila dela opravljena na naslovu kjer je stanovanje. Hkrati moraš imeti originalne račune in tudi potrdilo o plačilu le teh.

 

Aja, vseeno imaš lahko najemno pogodbo z najemnikom, četudi boš imel stalni naslov tam, nič ne spremeni.



Urejal ilegalec, 10.01.2019, 19:41.

Prikaži več možnosti


luta
luta

    BMW fanatik

  • Uporabnik
  • Sporočil: 1 093
  • Lokacija: ljubljana
  • Avtomobil: S8 5.2 FSI, F32 425d

#4

davek 2 % placas v vsakem primeru in se odmeri glede na prodajno ceno. Davek na razliko med nakupno in prodajno ceno je 20 %. Davka ne bos placal, ce si imel v stanovanju prijavljeno stalno prebivalisce vsaj 3 leta. Prav tako lahko dokazes, da je razlika v ceni posledica renovacije. Moras pa imet za to ustrezne racune. Tudi na ta del davka ne bo.

DDV nima veze s to situacijo
Zame je vel satis dnevna soba na 4 kolesih. Samo da doma lahko vse ugasneš in je tišina, v vel satisu ti pa skos neki piska, ugasniti pa ne moreš, ker se je pokvarilo...
Prikaži več možnosti
    • Rottie je všeč


Team Cabrio Slovenija
Team Cabrio Slovenija
  • Uporabnik
  • Sporočil: 918
  • Lokacija: Ljubljana
  • Avtomobil: e85 3.0i, Smax, e87

#5

Pozdravljeni,

zanima me kako je s plačilom davka pri prodaji stanovanja, katerega lastnik sem trenutno cca. 3 leta (trenutno je v stanovanju najemnik). Vem, da je potrebno plačati 25% davka med nakupno in prodajno vrednostnjo:

- kaj pa v primeru, da sem poceni kupil stanovanje in potem še ogromno vložil, saj je bilo celotno stanovanje renovirano (a je možno ta znesek upoštevati?)
- baje se da izogniti plačilu 25% davka pri prodaji, če imaš tam prijavljeno STALNO prebivališče - se pravi, če imaš na tem istem naslovu prijavljeno stalno prebivališče VSAJ 3 leta, plačaš samo 2% davka ob prodaji - ali to drži?

 

Še razlaga iz zakona:

Oprostitev dohodnine od dobička iz kapitala
Če posameznik prodaja stanovanje ali stanovanjsko hišo (ki ima največ dve stanovanji, s pripadajočim zemljiščem), kjer je imel stalno prebivališče in ga je imel v lasti ter je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred prodajo, je zavezanec samo za davek na promet nepremičnin (2 % davek), ne pa tudi za dohodnino od dobička iz kapitala.

- Ok, se pravi kjer imam stanovanje si moram urediti stalno prebivališče (kar pomeni, da lahko položnice prihajajo na drug naslov)?
- kdo oz. kako ugotavljajo, če sem dejansko živel v tem stanovanju (verjetno bodo preverili ali je bila sklenjena kakša najemna pogodba na ta isti naslov?)

Se pravi je edina rešitev prepis stalnega prebivališča na naslov, kjer je stanovanje in v primeru, da imam najemnika v stanovanju (da nimava uradno sklenjen pogodbe)?


Hvala in lp!

DDV se plačuje samo pri prodaji novogradenj (2 leti od prve vselitve). To zate po opisanem ne pride v poštev.

 

Ti imaš torej:

- 2% Davek na promet nepremičnin. Davčna osnova je cena določena v prodajni pogodbi. Tole se da do neke mere optimizirat.

 

- Davek na dobiček se plača v višini 25% in pada za 5%, ko preteče vsakih 5 let od nakupa do prodaje. Osnova je razlika med prodajno in nakupno ceno.

Kot je bilo že omenjeno se ta davek ne plača, če imaš na naslovu 3 leta prijavljeno st bivališče in optimizirat, če imaš račune na tvoje ime glede investicij v nepremičnino.

Todi to se da optimizirat z določanjem prodajne cene nepremičnine, posebej določiš vrednost opreme, da jo izvzameš iz osnove, pravi kupec, cena 80% vrednosti gursa itd.  

 

Skratka butasto bi si bilo sedaj prijavit tam stalno bivališče in 3 leta čakat s prodajo in se zajebavat z dokumenti, pošto. Kdor ima kaj za prodat, je mogoče sedaj kr pravi čas. Davek na dobiček pa se da optimizirat oz se ga da mogoče losat v celoti(odvisno od primera) tud na druge načine...



Urejal Team Cabrio Slovenija, 10.01.2019, 23:16.

Prikaži več možnosti
    • Rottie je všeč


bmw_nokia
bmw_nokia

    BMW fanatik

  • Uporabnik
  • Sporočil: 429
  • Lokacija: .

#6

DDV se plačuje samo pri prodaji novogradenj (2 leti od prve vselitve). To zate po opisanem ne pride v poštev.

 

Ti imaš torej:

- 2% Davek na promet nepremičnin. Davčna osnova je cena določena v prodajni pogodbi. Tole se da do neke mere optimizirat.

 

- Davek na dobiček se plača v višini 25% in pada za 5%, ko preteče vsakih 5 let od nakupa do prodaje. Osnova je razlika med prodajno in nakupno ceno.

Kot je bilo že omenjeno se ta davek ne plača, če imaš na naslovu 3 leta prijavljeno st bivališče in optimizirat, če imaš račune na tvoje ime glede investicij v nepremičnino.

Todi to se da optimizirat z določanjem prodajne cene nepremičnine, posebej določiš vrednost opreme, da jo izvzameš iz osnove, pravi kupec, cena 80% vrednosti gursa itd.  

 

Skratka butasto bi si bilo sedaj prijavit tam stalno bivališče in 3 leta čakat s prodajo in se zajebavat z dokumenti, pošto. Kdor ima kaj za prodat, je mogoče sedaj kr pravi čas. Davek na dobiček pa se da optimizirat oz se ga da mogoče losat v celoti(odvisno od primera) tud na druge načine...

Lahko prosim poveš kaj več o tem, kako se da optimizirat davek na dobiček? Problem se pojavi, ker če zanemarimo investijo oz. da je bilo stanovanje renovirano (saj nimam vseh računov), da je razlika med nakupno in prodajno ceno cca. 20000€, kar znese 5000€ davka (25%)!

 

Drugi del težave je v tem, da kolikor razumem zakon moraš biti 3 leta nepretrgoma:

- lastnik
- v stanovanju imeti prijavljeno stalno prebivališče,
- v njem bivati.

Če katerikoli od teh pogojev ni izpolnjen, oprostitev davka odpade.

Namreč, če imaš na drugem naslovu prijavljeno začasno prebivališče, je logično, da v stanovanju, na katerem imaš prijavljeno stalno prebivališče ne bivaš. Če je delodajalec FURS-u za potrebe odmere dohodnine pošiljal obračune tvoje plače, na katerem je naveden npr. tvoj začasni naslov naslov, je logično, da nisi bival v stanovanju, v katerem imaš prijavljeno stalno prebivališče.


Prikaži več možnosti


AvtoFun
AvtoFun

    BMW fanatik

  • Uporabnik
  • Sporočil: 1 069
  • Lokacija: Maribor - Ljubljana
  • Avtomobil: BMW & Audi

#7

Pozdravljeni,

zanima me kako je s plačilom davka pri prodaji stanovanja, katerega lastnik sem trenutno cca. 3 leta (trenutno je v stanovanju najemnik). Vem, da je potrebno plačati 25% davka med nakupno in prodajno vrednostnjo:

- kaj pa v primeru, da sem poceni kupil stanovanje in potem še ogromno vložil, saj je bilo celotno stanovanje renovirano (a je možno ta znesek upoštevati?)
- baje se da izogniti plačilu 25% davka pri prodaji, če imaš tam prijavljeno STALNO prebivališče - se pravi, če imaš na tem istem naslovu prijavljeno stalno prebivališče VSAJ 3 leta, plačaš samo 2% davka ob prodaji - ali to drži?

 

Še razlaga iz zakona:

Oprostitev dohodnine od dobička iz kapitala
Če posameznik prodaja stanovanje ali stanovanjsko hišo (ki ima največ dve stanovanji, s pripadajočim zemljiščem), kjer je imel stalno prebivališče in ga je imel v lasti ter je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred prodajo, je zavezanec samo za davek na promet nepremičnin (2 % davek), ne pa tudi za dohodnino od dobička iz kapitala.

- Ok, se pravi kjer imam stanovanje si moram urediti stalno prebivališče (kar pomeni, da lahko položnice prihajajo na drug naslov)?
- kdo oz. kako ugotavljajo, če sem dejansko živel v tem stanovanju (verjetno bodo preverili ali je bila sklenjena kakša najemna pogodba na ta isti naslov?)

Se pravi je edina rešitev prepis stalnega prebivališča na naslov, kjer je stanovanje in v primeru, da imam najemnika v stanovanju (da nimava uradno sklenjen pogodbe)?


Hvala in lp!

Čist na brzino ker nimam časa danes brati kaj so ti že napisali:

 

1. Davek na kapitalski dobiček se plača glede na lestvico, kot si ugotovil v tvojem primeru 25% na razliko saj si komaj 3 leta lasnik,

 

2. Jasno, vlaganja se upoštevajo AMPAK imaš vse fakture? Račune od mojstrov in podobno iz katerih je razvidno da se je storitev (delo) opravilo na tem naslovu? Namreč brez faktur boš težko dokazoval da imaš notri nov parket ter nove omare. Če misliš da boš samo napisal kaj vse in koliko si vložil in zraven navedel 5 prič ti ne bo v davčnem postopku nič pomagalo. Torej če si sam obnavljal in kupoval opremo kar tako ti kaj dost ne bo pomagalo!

 

3. Drži, tam moraš biti 3 leta prijavljen, razne položnice in ostale bedastoče nimajo nobene veze s tem, tam pač moraš imati stalno prebivališče ali po domače, naslov na osebni/pasušu mora biti tisti naslov :D 

 

LP,

Matej



Urejal AvtoFun, 11.01.2019, 17:33.

Prikaži več možnosti


m-h
m-h

    Začetnik

  • Uporabnik
  • Sporočil: 199
  • Lokacija: Slo
  • Avtomobil: bmw

#8

Če imaš npr. račune iz katerih pa ni razvidno, da se nanašajo na nepremičnino na določenem naslovu oziroma ne glasijo na lastnika... pride v poštev v takem primeru kot dokazilo za nastanek stroškov, ki jih uveljavljaš za znižanje davka npr. cenitev nepremičnine iz katere bi bilo razvidno, da so bila opravljena določena dela, ki bi ustrezala specifikacijam po računih? Oziroma, da morda sploh nimaš računov, iz cenitve pa izhajajo renovacije po trenutku pridobitve te nepremičnine?


Prikaži več možnosti


bmw_nokia
bmw_nokia

    BMW fanatik

  • Uporabnik
  • Sporočil: 429
  • Lokacija: .

#9

Če imaš npr. račune iz katerih pa ni razvidno, da se nanašajo na nepremičnino na določenem naslovu oziroma ne glasijo na lastnika... pride v poštev v takem primeru kot dokazilo za nastanek stroškov, ki jih uveljavljaš za znižanje davka npr. cenitev nepremičnine iz katere bi bilo razvidno, da so bila opravljena določena dela, ki bi ustrezala specifikacijam po računih? Oziroma, da morda sploh nimaš računov, iz cenitve pa izhajajo renovacije po trenutku pridobitve te nepremičnine?

Ta varianta bi prišla v poštev, saj imam račune (npr., da sem v Merkurju kupil laminat, ploščice...), vendar ni gor mojega imena. Imam pa dosti fotografij iz katerih bi lahko bilo razvidno, da datum nakupa ustreza z datumom renovacije. Dela, ki so bila opravljena v stanovanju so bila vsa brez računov (razen menjave oken).


Prikaži več možnosti


m-h
m-h

    Začetnik

  • Uporabnik
  • Sporočil: 199
  • Lokacija: Slo
  • Avtomobil: bmw

#10

Ne me narobe razumet, gornje ni bila trditev, ker ne vem ali gre skozi, ampak malo razmišljanja in vprašanje za koga, ki so mu bolj poznane te zadeve iz prakse.

 

Načeloma je cenitev dovoljena za ugotavljanje davčne osnove, če bodo podvomili, da si v prodajni navedel prenizko vrednost ti pa itak lahko zahtevajo cenitev. Vprašanje je samo če  ti iz cenitve upoštevajo samo ugotovljeno vrednost  nepremičnine kot davčno osnovo ali tudi ugotovljene stroške/izvedena dela za znižanje davčne osnove.


Prikaži več možnosti


AvtoFun
AvtoFun

    BMW fanatik

  • Uporabnik
  • Sporočil: 1 069
  • Lokacija: Maribor - Ljubljana
  • Avtomobil: BMW & Audi

#11

Mislim da je vse stvar dogovora z referentom ki te bo obravanaval. Slika ne pomeni praktično nič saj nima datuma in ne dokazuje ničesar. V teoriji lahko imaš obojne slike še iz časa prejšnjega lastništva. Bojim se da se kot vlaganja (ki se ti upoštevajo) uveljavljajo bolj ali manj samo fakture izvajalcev del. Konec koncev je delo zelo drago, tisti malinat in jupol ti ne bo toliko zbil cene... sicer pa pokliči v ponedeljek na FURS, po mojih izkušnjah so referenti zelo prijazni...

FURS sicer pravi tako: Davčna osnova se zniža za 1 % normiranih stroškov, za plačan davek na promet nepremičnin ali davek na dediščine in darila ter za dejanske stroške, ki jih je zavezanec imel zaradi vlaganja v obnovo nepremičnine. Slednje zavezanec dokazuje z računi, zato je priporočljivo, da od dobaviteljev oziroma izvajalcev storitev pridobi račune in jih shrani. 
Prikaži več možnosti


Mat xxl
Mat xxl

    BMW fanatik

  • Uporabnik
  • Sporočil: 8 870
  • Lokacija: LJUBLJANA
  • Avtomobil: BMW logicno

#12

Pa ne samo to, račun mora glasiti na lastnika nepremičnine in po možnosti še na naslov nepremičnine, če pa gre za storitve , je pa to obvezno...  in samo take račune priznavajo,   nobene slike, celo nobene cenitve od sodnih izvedencev ne pridejo v poštev, tudi če ste sami delali, rekli vam bodo prinesite ustrezne račune za material in vam vsaj to priznamo, če bo nesporno , kje je vgrajen.


Prikaži več možnosti


Team Cabrio Slovenija
Team Cabrio Slovenija
  • Uporabnik
  • Sporočil: 918
  • Lokacija: Ljubljana
  • Avtomobil: e85 3.0i, Smax, e87

#13

Lahko prosim poveš kaj več o tem, kako se da optimizirat davek na dobiček? Problem se pojavi, ker če zanemarimo investijo oz. da je bilo stanovanje renovirano (saj nimam vseh računov), da je razlika med nakupno in prodajno ceno cca. 20000€, kar znese 5000€ davka (25%)!
 
Drugi del težave je v tem, da kolikor razumem zakon moraš biti 3 leta nepretrgoma:
- lastnik
- v stanovanju imeti prijavljeno stalno prebivališče,
- v njem bivati.Če katerikoli od teh pogojev ni izpolnjen, oprostitev davka odpade.
Namreč, če imaš na drugem naslovu prijavljeno začasno prebivališče, je logično, da v stanovanju, na katerem imaš prijavljeno stalno prebivališče ne bivaš. Če je delodajalec FURS-u za potrebe odmere dohodnine pošiljal obračune tvoje plače, na katerem je naveden npr. tvoj začasni naslov naslov, je logično, da nisi bival v stanovanju, v katerem imaš prijavljeno stalno prebivališče.

Imas na ZS
Prikaži več možnosti


bancnik
bancnik

    BMW fanatik

  • Uporabnik
  • Sporočil: 7 185
  • Lokacija: Ljubljana
  • Avtomobil: LPP Urbana

#14

Ene zadeve ne razumem pa kdo ve zakaj...

- je res tako tezko placat tistih 25% davka vedoc, da ti kljub temu ‘ostane’ zajeten del ‘dobicka’ med nakupno in prodajno ceno?

Opozorilo: Analiza, ki je zgoraj opisana je izkljucno mnenje avtorja in v nikakrsni smeri ni investicijski nasvet, ampak je namenjeno informiranju in izobrazevanju o delovanju posameznih pravnih subjektih na financnih trgih. Vsaka odlocitev o nakupu ali prodaji posameznega financnega instrumenta je v izkljucnu domeni lastnika/prodajalca ali kupca financnega instrumenta.

Prikaži več možnosti


bmw_nokia
bmw_nokia

    BMW fanatik

  • Uporabnik
  • Sporočil: 429
  • Lokacija: .

#15

Ene zadeve ne razumem pa kdo ve zakaj...

- je res tako tezko placat tistih 25% davka vedoc, da ti kljub temu ‘ostane’ zajeten del ‘dobicka’ med nakupno in prodajno ceno?

Pač enim je 5000€ malo, enim pa 5000€ dosti! Za ta denar moram imeti v stanovanju skoraj 2 leti najemnika!



Urejal bmw_nokia, 12.01.2019, 09:48.

Prikaži več možnosti