Skoči na vsebino

 

Vrednotenje nepremičnin po GURS

- - - - -

  • Prijavi se za objavo odgovora
45 odgovorov v temi
Popo30
Popo30
  • Uporabnik
  • Sporočil: 1 126
  • Lokacija: Maribor
  • Avtomobil: Bmw F10 + E83

#1

Od danes je mozen vpogled v novo cenitev vseh nepremicnin v nasi drzavici (link spodaj) Cenitve so narejen po nekem novemu modelu, kot se je to naredilo pred leti, ko so od vrat do vrat hodili popisovalci, vecinoma studenti in belezili podatke. Ugovor na cenitev je mogoc do 15.11.2019, v nasprotnem bo obstojeca cenitev od naslednjega leta uradna. Cenitev za naso hiso je po podatkih GURS smesno nizka, za vec kot polovico od trzne vrednosti. Malo sem se pozanimal pri znancih in sorodnikih, tudi pri njih je znesek nizji od trzne vrednosti. Ampak kot receno je mogoc ugovor, ki pa je lahko dvorezen mec. Ce se pritozim in podam ugovor na napake, ki so se pri cenitvi zgodile in zvisajo vrednost nepremicnine, se lahko zgodi, da bom kasneje placal visji davek na nepremicnine. Ce pustim stanje kot je in v primeru, da hiso prodam po trzni vrednosti, ki je enkrat visja od njihove cenitve, se lahko zgodi, da mi odmerijo davek na dobicek.
So pa zanimiva ta razhajanja, ker od lani imam cenitev od sodno zaprisezenega cenilca, ki je kot receno hiso ocenil na enkrat vec kot jo zdaj ocenjuje GURS, tako da se postavi vprasanje kdo ima prav?? Ze v preteklosti so nekatere banke upostevale pri hipotekarnem kreditu cenitev GURSA, spet druge so zelele cenitev, ki jo je opravil njihov cenilec. Kakorkoli obracam zadevo, nas imajo v sahu. Gre se za to, da imam hiso v roku 5 oz max 7 let prodat. Ze, ko sma sla z zeno v ta projekt gradnje te hise, sma vedela, da se spuscama v to zgolj zaradi ustvarjanja dobicka. Takrat se je pac odprla priloznost, da dobro prodama hiso, ki smo jo zgradili pred to in poceni kupima parcelo za to hiso, ki sma jo zgradila zdaj. Bomo pa tukaj prijavljeni vsaj 5 let ze zaradi davka na dobicek, ki bi v nasprotnem bil oderuski ;) upam pa, da iz tega davka na nepremicnine se nekaj casa nebo nic, naj se vlece kot se je vleklo do sedaj.

Kaksne so vase izkusnje, zadovoljni s centivijo na linku spodaj?

https://www.mvn.e-prostor.gov.si/
Prikaži več možnosti


mihaing
mihaing

    BMW fanatik

  • Uporabnik
  • Sporočil: 5 883
  • Lokacija: Kuća
  • Avtomobil: prdalica

#2

Boli me lulek. Te cene so popolnoma brezpredmetne in brez dodane vrednosti.

V2 za agregat, V4 Yamaho, V6 prevozno sredstvo, V8 avtomobil

Prikaži več možnosti


bmw_soul
bmw_soul

    BMWslo.comoholik

  • Uporabnik
  • Sporočil: 557
  • Lokacija: Bmw welt

#3

Na nepremicnini mora imeti lastnik 3 leta stalno prebivalisce ter 3 leta tudi dejansko prebivati v tej nepremicnini in se v celoti izogne davku na dobicek iz kapitala.
Moje mnenje je, da v tvojem primeru ugovor ni smiselen.
BMW - več pa ni :ok2
Prikaži več možnosti


Mat xxl
Mat xxl

    BMW fanatik

  • Uporabnik
  • Sporočil: 9 486
  • Lokacija: LJUBLJANA
  • Avtomobil: BMW logicno

#4

POPO30   vesel bodi, da je pol manj, bo davka tudi pol manj.....

 

Moje mnenje cenitve Gursa so katastrofa , še slabše kot je bilo, cene so od 30% do 500% in več zgrešene......

 

Na splošno slabe nikakve hiše na pol propadajoče so vredne ohoho....,   zanimivo, pa, da so nadstandardne nepremičnine one tipa Bervely Hils vredne po njihovem neke bagatelne smešno nizke cene.


Prikaži več možnosti


Popo30
Popo30
  • Uporabnik
  • Sporočil: 1 126
  • Lokacija: Maribor
  • Avtomobil: Bmw F10 + E83

#5

Ampak letos ni bilo popisovalcev kot so hodili pred leti na dom, ali? Pri nas vem, da jih ni bilo, zato me cudi kako so v nulo zabelezili posamezne prostore od pralnice, garaze, bivalnih prostorov, terase. Ker mojih nacrtov nima noben plus tega hisa ni tipska da bi lahko podatke vzeli iz spleta. V ZK mislim, da podatkov o velikosti posameznih prostorov ni?? So pa zgresili pri letu gradnje, napisali so leto 2017, je pa leto 2018. Bom pustil kot je, nebom posiljal ugovora, me zanima ce se bo kdo od fursa piknil v znesek, ko bodo odmerjali davek.
Prikaži več možnosti


leonT
leonT

    BMW fanatik

  • Uporabnik
  • Sporočil: 15 650
  • Lokacija: Ljubljana

#6

Davek na kapitalski dobicek nima veze s cenitvijo. Vazno je razlika med nabavno in prodajno vrednostjo, to se pa ve kok si dal za parcelo in hiso. Razlika je tvoj dobicek. Cenitev nic ne pomeni za davek.
Prikaži več možnosti


Popo30
Popo30
  • Uporabnik
  • Sporočil: 1 126
  • Lokacija: Maribor
  • Avtomobil: Bmw F10 + E83

#7

Se pravi se uposteva strosek celotne gradnje?? Tega si lahko vsak razlaga po svoje, sploh v primeru, ce za nekatera dela na hisi racun ne obstaja, ker so bila narejena v lastni reziji ali pa je bilo placilo na roko. Kaj pa v tem primeru? Kako se tukaj doloci dobicek??
Prikaži več možnosti


Iztok Z.
Iztok Z.

    BMW fanatik

  • Uporabnik
  • Sporočil: 20 641
  • Lokacija: EMONA
  • Avtomobil: BMW x

#8

Meni so vrednost +50 let stare hiše naračunali cca. pol mio€ ... jim takoj prodam za tako ceno ... verjetno bom res moral ugovarjat ...


Don't drive faster than your angel can fly...¯\_(ツ)_/¯

Prikaži več možnosti


leonT
leonT

    BMW fanatik

  • Uporabnik
  • Sporočil: 15 650
  • Lokacija: Ljubljana

#9

Se pravi se uposteva strosek celotne gradnje?? Tega si lahko vsak razlaga po svoje, sploh v primeru, ce za nekatera dela na hisi racun ne obstaja, ker so bila narejena v lastni reziji ali pa je bilo placilo na roko. Kaj pa v tem primeru? Kako se tukaj doloci dobicek??


Samo original racun in dokazilo o placilu na trr upostevajo. Ostalo ne obstaja. S tem da mora biti na racunu tocno navedeno da so bila dela opravljena na tem objektu. Vse ostalo je dobicek.
Prikaži več možnosti


Borut_P
Borut_P

    BMW ljubitelj

  • Uporabnik
  • Sporočil: 605
  • Lokacija: Ljubljana
  • Avtomobil: službeni Passat

#10

Se pravi se uposteva strosek celotne gradnje?? Tega si lahko vsak razlaga po svoje, sploh v primeru, ce za nekatera dela na hisi racun ne obstaja, ker so bila narejena v lastni reziji ali pa je bilo placilo na roko. Kaj pa v tem primeru? Kako se tukaj doloci dobicek??

vzeti je potrebno sodnega cenilca ki oceni vrednost nepremičnine. razlika glede na nakup in prodajo se plača. sodni cenilec lahko oceni vrednost nepremičnine tudi 20 let nazaj - torej ob dnevu nakupa. Če to predložiš notarju, slednji vzame to za zdravo gotovo, na FURS pa tudi nisem imeli dodatnih vprašanj

 

P.S. - pri prodaji vedno več nepremičnin je tudi cenilcem lažje "izračunat" vrednost. tako da razponi so tudi tukaj možni, seveda ob predpostavki, da podaš prave "robne" pogoje cenilcu



Urejal Borut_P, 01.10.2019, 22:15.

Prikaži več možnosti


leonT
leonT

    BMW fanatik

  • Uporabnik
  • Sporočil: 15 650
  • Lokacija: Ljubljana

#11

Nobenega cenilca ni. Ce si kupil parcelo za 100 jurjev, imas racunov za 100 jurjev in prodas za 200 jurjev ne bos placa davka. Ce bos prodal za vec, bos vse nad 200 placal kapitalca. Simpl :-)

Lahko pa prodas bajto za 200 in staro e39 zraven za 100, pa tudi ne bos placal davka. Ker na razliko na avtih ni kapitalskega dobicka :-)
Prikaži več možnosti
    • _peters_ in Natuzzi uporabnikom je všeč to sporočilo


Borut_P
Borut_P

    BMW ljubitelj

  • Uporabnik
  • Sporočil: 605
  • Lokacija: Ljubljana
  • Avtomobil: službeni Passat

#12

Lahko dokazujes z racuni vlaganja ja - in upas da ti bojo verjeli.
Lahko pa zivis na lokaciji doloceno let (mislim da 5) in imas tam stalni naslov. Potem nema kapitalca
Prikaži več možnosti


Jerry
Jerry
  • Uporabnik
  • Sporočil: 65 741
  • Lokacija: močvirje
  • Avtomobil: E39 540i & E24 635CSI

#13

Na nepremicnini mora imeti lastnik 3 leta stalno prebivalisce ter 3 leta tudi dejansko prebivati v tej nepremicnini in se v celoti izogne davku na dobicek iz kapitala.
Moje mnenje je, da v tvojem primeru ugovor ni smiselen.

Tako je, s tem da če se ne motim to velja samo za stanovanjski del, ne pa tudi recimo za poslovnega, če je ta prizidan oziroma del hiše. Tu se dobro pozanimajte če imate tak primer, da ne bo potem kakšnih presenečenj v obliki davka. In tudi če je hiša večstanovanjska, živiš pa samo v enem stanovanju (oziroma si tam prijavljen, v ostalih stanovanjih pa ni prijavljen nihče od tvojih družinskih članov) boš davka po treh letih oproščen samo za tisti del, kjer imaš prijavljeno prebivališče. 


Lahko dokazujes z racuni vlaganja ja - in upas da ti bojo verjeli.
Lahko pa zivis na lokaciji doloceno let (mislim da 5) in imas tam stalni naslov. Potem nema kapitalca

Kolikor imam jaz v spominu si oproščen davka po treh letih, 5 let so intervali v katerih se davek znižuje za 5% vsako leto lastništva (nestanovanjski objekt) oziroma bivanja (stanovanjski).


If I had the money I would have a mid-life-crisis.

Prikaži več možnosti


leonT
leonT

    BMW fanatik

  • Uporabnik
  • Sporočil: 15 650
  • Lokacija: Ljubljana

#14


3 leta stalno prebivanje in ni kapitalca. Drugac pa 20 let, vsakih 5 let gre dol za 5%.
Prikaži več možnosti


Jerry
Jerry
  • Uporabnik
  • Sporočil: 65 741
  • Lokacija: močvirje
  • Avtomobil: E39 540i & E24 635CSI

#15

Drugac pa 20 let, vsakih 5 let gre dol za 5%.

25 let, ker je poln davek 25% dobička  :ok


If I had the money I would have a mid-life-crisis.

Prikaži več možnosti


Nixxon
Nixxon

    Tajnik BMW avto kluba Slo

  • Globalni moderator
  • Sporočil: 55 794
  • Lokacija: Vrhnika
  • Avtomobil: Rdeča raketa

#16

Očitno bo treba nekatere osnove najprej razčistiti, da vemo o čem se pogovarjamo.

Popisovalci niso hodili leta nazaj (ni bilo ob prvi cenitvi, bilo je kar nekaj let pred tem) za cenitve evidence trga nepremičnin, pač pa zato, da je GURS napolnil svojo (takrat novo) bazo REN (register nepremičnin). Gre za vzporedno evidenco katastru stavb. REN naj bi vseboval več podatkov, kot jih vsebuje kataster stavb, npr. datume obnove stanovanj, oddaljenost od avtoceste ipd. poleg standardnih kvadratur etc. Ta baza je prva osnova za posplošeno tržno vrednost vaše nepremičnine.

Druga baza, iz katere črpajo podatke, pa je ETN (evidenca trga nepremičnin). Gre za bazo vseh izvedenih transakcij z nepremičninami v Sloveniji od leta 2007 dalje. Tukaj gre potem za razne čirečare v obliki čiščenja baze in statističnega hokus-pokusa, da so dobili ven povprečne cene določenega tipa nepremičnin, na podlagi podatkov, ki so bili vneseni v bazo ETN.

Posplošena tržna vrednost, katero so lastniki prvič dobili pred nekaj leti, ter ponovno včeraj, je narejena na podlagi (predvsem) teh dveh baz. Cena je odvisna od vseh parametrov v bazi REN, torej če imate v bazi REN napačne podatke (premajhna kvadratura), bo tudi cena napačna. To je bilo cca 90% tistega haloja pred nekaj leti, ko je ven prišla prva posplošena tržna vrednost, ker je folk imel zaradi takšnih ali drugačnih razlogov v bazi napačne podatke.
Najlažje je posplošeno tržno vrednost primerjati z Eurotaxom vrednosti vozil. Tam je isto na podlagi nekaterih podatkov o vozilu cena taka in taka. Se zviša ali zniža z določenimi dodatnimi zadevami, ampak načeloma je to to. Dva BMWja 320d letnik 2014 z 250kkm bosta imela enako ceno, pa je en lahko totalna kanta za na odpad, drugi pa ohranjen kot nov. Enako je z posplošeno tržno vrednostjo, nje ne zanima a maš ti not zlate pipe pa sedežno iz tjulnje kože, kvadratura + leto izgradnje + približna lokacija + ... = XXXk€

Cene so se spremenile zelo različno. Za eno nepremičnino, ki je mene zanimala, je šla cena gor samo za 2 jurja, pa je že v štartu bila prenizko ocenjena (cca 30-50% manj kot jaz ocenjujem da bi jo ocenil cenilec). Spet nekatere so šle gor tudi do 50% in so, po besedah lastnika, že dokaj blizu tržne vrednosti take nepremičnine. Ampak ja, pomoje je še vedno vrednost v povprečju pod tržno, vsekakor pa pod ceno, za katero folk, ki prodaja nepremičnine, misli da so vredne.

Pri nakupu nepremičnin dandanašnje pa mislim da ni banke, ki bi vzela kar posplošeno tržno vrednost, vse imajo svoje cenilce (in prevalijo strošek le-teh na kreditojemalca). Nisem sicer bil na čisto vseh, samo na tistih ko sem bil je za vse taka stvar.
Objavljena slika
Jože, počivaj v miru. Hvala za vse.
Prikaži več možnosti
    • Iztok Z., bpavsic in Popo30 uporabnikom je všeč to sporočilo


Donki kong
Donki kong
  • Uporabnik
  • Sporočil: 1 330
  • Lokacija: Ljubljana

#17

25 let, ker je poln davek 25% dobička  :ok


Ja, mislim da od leta 2013 dalje je 25%, vcasih je bilo 20%...

Tocka 4.1
https://www.fu.gov.s...iz_kapitala.doc
Prikaži več možnosti


mihaing
mihaing

    BMW fanatik

  • Uporabnik
  • Sporočil: 5 883
  • Lokacija: Kuća
  • Avtomobil: prdalica

#18

Jaz sem imel letos uradno cenitev za hišo in so zgrešili točno za enkratni znesek navzdol. Meni je prav :laugh


V2 za agregat, V4 Yamaho, V6 prevozno sredstvo, V8 avtomobil

Prikaži več možnosti


Iztok Z.
Iztok Z.

    BMW fanatik

  • Uporabnik
  • Sporočil: 20 641
  • Lokacija: EMONA
  • Avtomobil: BMW x

#19

Do kdaj je sedaj  treba javiti nestrinjanje s to novo oceno?

 

Eni govorijo da do sredine novembra, drugi pa do aprila čez pol leta ...


Don't drive faster than your angel can fly...¯\_(ツ)_/¯

Prikaži več možnosti


bpavsic
bpavsic

    Začetnik

  • Uporabnik
  • Sporočil: 930
  • Lokacija: MB/MS
  • Avtomobil: E92 320i, F30 320d

#20

Do kdaj je sedaj  treba javiti nestrinjanje s to novo oceno?

 

Eni govorijo da do sredine novembra, drugi pa do aprila čez pol leta ...

Rok za prijavo napak je do novembra.

April je rok, ko bodo potem izdali neko uradno cenitev ali nekaj takega....

 

Glede same cenitve :) Ne vem sicer, koliko je dejanska vrednost hiše, ampak parcele v bližini naše so se v zadnjih 2 letih prodajale za x2 te njihove cenitve.



Urejal bpavsic, 02.10.2019, 10:22.

Prikaži več možnosti
    • Iztok Z. je všeč